Antes de comprar una parcela subdividida de una finca rústica o protegida por ley, asegúrate de informarte bien y evitar caer en una trampa. Investiga a fondo las normativas, permisos y restricciones legales que afectan el terreno, y consulta con profesionales especializados para proteger tu inversión y evitar problemas legales futuros. A continuación, te ofrecemos las preguntas más importantes que debes conocer antes de realizar este tipo de compra.
¿Puedo comprar una parcela de este tipo ante notario?
Sí, es posible acudir a un notario y realizar la compra en proindiviso de una finca con referencia catastral común, lo que significa que estarías adquiriendo una parte indivisa de un terreno. Sin embargo, esta operación es altamente riesgosa. Aunque podrías delimitar físicamente la parcela con piedras o marcas de madera para uso agrícola, esto no garantiza su legalidad ni que puedas registrar la propiedad de manera adecuada. Además, podrían surgir futuros problemas legales, incluyendo la imposibilidad de segregar o individualizar la parcela, y potenciales sanciones administrativas.
¿Puedo pedirle al notario que segregue mi parcela del terreno común?
No, ningún notario llevará a cabo la segregación de una parcela que forma parte de un finca con referencia catastral de forma ilegal. Incluso si el notario cometiera un error y realizara la segregación, el registrador de la propiedad no inscribirá dicha subdivisión, ya que sería contraria a la legislación vigente. Esto imposibilita que la parcela se registre de forma individual y refuerza los riesgos asociados con este tipo de compras.
¿Es segura mi propiedad en un proindiviso con otras personas que no conozco?
No, no es segura. Si alguno de los copropietarios del proindiviso incurre en deudas con Hacienda o con entidades financieras, toda la propiedad puede ser embargada, no solo la parte correspondiente a esa persona. Esto significa que podrías verte afectado por las deudas de otros propietarios y, en el peor de los casos, podrías llegar a perder tu inversión o tener que hacer frente a pagos ajenos.
¿Puedo dividir mi parcela que es parte de una finca en común?
No, la división de una parcela que forma parte de una finca en común es ilegal. No está permitido instalar ningún tipo de vallado, ni siquiera con materiales ligeros como vallas metálicas, y mucho menos realizar construcciones permanentes para separar físicamente la parcela. Cualquier intento de subdividir el terreno sin la debida autorización puede acarrear sanciones legales y administrativas.
¿Puedo obtener suministros de luz, agua o saneamiento en este tipo de parcelas?
No, dado que estas parcelas no están clasificadas como solares urbanizados, no cumplen con los requisitos legales ni técnicos para recibir suministros básicos como luz, agua o saneamiento. Al no estar habilitadas para fines residenciales o urbanísticos, no es posible acceder a estos servicios, lo que limita su uso y funcionalidad.
¿Puedo empadronarme en una caravana en esta parcela?
No, aunque la ley permite el empadronamiento en caravanas, estas deben estar ubicadas en lugares legalmente habilitados, como campings autorizados. Una parcela rústica o no urbanizada no es considerada un lugar apto para el empadronamiento, ya que no cuenta con los servicios ni las condiciones mínimas exigidas por la ley.
¿Puede la finca común solicitar un permiso para camping?
No, las fincas rústicas no están destinadas a uso terciario, como el turismo o los campings. Además, estas parcelas carecen de los suministros esenciales como agua, electricidad y saneamiento, que son requisitos fundamentales para obtener una licencia de camping. Sin estos servicios y sin la clasificación adecuada del terreno, no es posible obtener el permiso necesario para habilitar un camping legalmente.
¿Puedo colocar una mobile home en la parcela dividida?
No, aunque las mobile homes son legales en solares urbanos, no está permitido instalarlas en parcelas rústicas o no urbanizadas. En España, el estilo de vida nómada asociado a este tipo de viviendas no ha tenido gran aceptación, y además, la legislación sobre ocupación de viviendas hace que colocar una mobile home en un solar urbano sea arriesgado. Los propietarios de terrenos suelen evitar alquilar parcelas para mobile homes debido a las dificultades legales para desalojar a posibles ocupantes en caso de conflicto.
¿Puedo colocar una caravana en este tipo de parcelas?
No, las caravanas deben estar ubicadas en lugares específicamente habilitados, como campings legales o parkings destinados a su estacionamiento. Aunque puedes aparcar una caravana en un parking, en ningún caso está permitido habitarla allí. Las parcelas rústicas o no urbanizadas no cumplen con las condiciones legales para el uso residencial de caravanas, lo que puede acarrear sanciones si se utiliza para vivir, o se mantiene aparcada durante un período de varios días, puede ser retirada por las autoridades.
¿Puedo utilizar un contenedor marítimo o un remolque de tráiler como vivienda?
No, en cuanto un contenedor marítimo o un remolque de tráiler se modifica para adaptarse como vivienda (añadiendo ventanas, porches, placas solares, etc.), pasa a ser considerado una construcción ilegal. Estas modificaciones requieren cumplir con normativas urbanísticas y obtener licencias específicas, las cuales no se otorgan para este tipo de estructuras en terrenos rústicos o no urbanizados.
¿Puedo construir una chabola de madera en la parcela?
No, cualquier tipo de vivienda, incluidas las construcciones simples como una chabola de madera, debe cumplir con los requisitos mínimos establecidos por la ley, como disponer de instalaciones adecuadas para cocina y baños. Además, es imprescindible contar con las licencias municipales correspondientes. Construir sin cumplir con estas normativas es ilegal y puede resultar en sanciones y la demolición de la estructura.
¿Cuál es el riesgo de comprar este tipo de parcelas?
Comprar una de estas parcelas para utilizarla como solar urbano es ilegal e implica un riesgo significativo, no solo en términos de perder la inversión, sino también de enfrentarse a sanciones municipales y legales. Al tratarse de terrenos que no están regulados para el uso residencial o urbanístico, cualquier construcción o modificación puede ser objeto de multas y órdenes de demolición. Además, si la parcela está ubicada en una zona protegida por leyes medioambientales, como las áreas afectadas por el Plan de Acción Territorial de Carácter Sectorial sobre Prevención del Riesgo de Inundación (PATRICOVA), los riesgos son aún mayores. Un ejemplo concreto es el asentamiento ilegal en el Camino la Molineta, o otros varios como el del Camino de Agost a San Vicente, que está directamente afectado por la ley PATRICOVA. En este tipo de zonas, el riesgo de inundaciones es alto, y cualquier construcción ilegal, como cerramientos, mobile homes, caravanas o contenedores, podría generar bloqueos o desvíos en el flujo natural del agua en caso de una riada. Esto no solo pone en peligro tu propia vida y propiedad, sino también la de tus vecinos. Si se produce una inundación y la presencia de una construcción ilegal agrava la situación, podrías enfrentarte a cargos muy graves, incluidas responsabilidades penales, por los daños ocasionados. Además, las autoridades municipales y ambientales tienen la potestad de actuar de manera contundente, ordenando la demolición de las estructuras y aplicando fuertes sanciones económicas. En definitiva, adquirir este tipo de parcelas, especialmente en zonas como el Camino la Molineta, no solo implica riesgos financieros, sino también consecuencias legales de gran magnitud.
¿Puedo dividir una finca grande y venderla como pequeñas parcelas para mobile homes o caravanas?
No, dividir una finca grande con RC, en pequeñas parcelas y venderlas como espacios para mobile homes o caravanas residenciales es ilegal y puede constituir un delito de estafa, entre otros cargos. Esta práctica viola la normativa urbanística, ya que no se permite la subdivisión de terrenos rústicos o no urbanizados para uso residencial o turístico sin las licencias correspondientes. Además, si estas compras y especulaciones sobre terrenos se realizan de manera reiterada por el mismo grupo de personas, se podrían enfrentar a cargos más graves, como el presunto delito de organización criminal. Esto ocurriría si las autoridades determinan que existe una operación sistemática destinada a defraudar a compradores y lucrarse a través de la venta ilegal de terrenos, lo que agrava aún más las posibles consecuencias legales, incluyendo sanciones penales significativas y largos procesos judiciales.
¿Qué puedo hacer si ya he comprado una de estas parcelas?
Si has adquirido una parcela de manera engañosa y no te informaron adecuadamente sobre su uso exclusivo para fines agrícolas, tienes el derecho de denunciar la situación. Puedes solicitar la devolución de tu dinero y reclamar una compensación por daños y perjuicios sufridos. Es fundamental que no enfrentes este proceso solo; te recomendamos unirte a nuestra asociación de afectados para sumar fuerzas y presentar una demanda colectiva, lo que aumentará las posibilidades de éxito y facilitará el proceso legal. La unidad entre los afectados puede ser clave para obtener justicia y evitar que otras personas caigan en la misma trampa.
Conclusión: Los riesgos de comprar parcelas divididas de una finca grande en zonas rústicas o protegidas
Comprar parcelas divididas en zonas rústicas o protegidas es una decisión extremadamente arriesgada que puede llevar a una pérdida total de inversión y generar serios problemas legales. En primer lugar, estas parcelas no están habilitadas para desarrollos residenciales o comerciales, lo que significa que cualquier intento de construir o realizar modificaciones en ellas será ilegal y podría dar lugar a sanciones, órdenes de demolición e incluso acciones judiciales.
Además, si estas parcelas están ubicadas en zonas protegidas por normativas medioambientales, como las afectadas por el PATRICOVA, las consecuencias pueden ser aún más graves. Estas áreas están diseñadas para la preservación del entorno natural y la prevención de riesgos como inundaciones. Cualquier construcción ilegal que afecte negativamente al flujo de agua o a la seguridad de los vecinos en caso de inundación podría implicar responsabilidad penal. Esto incluye posibles cargos por daños ambientales o incluso por poner en peligro la vida de otras personas.
También, estas parcelaciones ilegales están causando un daño irreparable al ecosistema local, afectando gravemente tanto a la fauna como a la flora. El desplazamiento del hábitat de animales autóctonos, algunos de ellos en peligro de extinción, como el zorro ibérico, está obligando a estas especies a migrar a áreas habitadas, poniendo en riesgo su supervivencia. Este impacto no solo afecta a la fauna, sino que también la flora está siendo arrasada sin ningún tipo de control o protección, provocando la desaparición de especies vegetales clave para el equilibrio ecológico.
Debido a estos daños ambientales, puedes ser objeto de una investigación por parte de la Fiscalía de Medioambiente, que tiene la facultad de intervenir y presentar cargos muy graves. No solo te arriesgas a sanciones económicas, sino también a denuncias penales por los delitos medioambientales cometidos. La protección de la biodiversidad y del entorno natural es una prioridad, y cualquier actividad que lo ponga en peligro será severamente castigada por la ley.
Aparte de las sanciones municipales y la posible confiscación de la propiedad, quienes compran este tipo de parcelas también se enfrentan a la imposibilidad de acceder a suministros esenciales como agua, luz y saneamiento. Esto limita severamente cualquier utilidad que puedan tener las parcelas y refuerza el carácter arriesgado de la inversión.
